Для тех, кто впервые
Марта Савенко
marta_savenko
Здесь пишут о недвижимости. А вам это зачем?

Сейчас объясню. Collapse )

Желающие пообщаться лично могут оставлять любые контакты в комментах к этой записи. Само собой, увижу их только я.

ВРЕМЯ ПОКУПАТЕЛЯ: рассрочки, скидки, подарки – и партнерство
Марта Савенко
marta_savenko
«У них и деньги есть, и дом им нравится – а на сделку почему-то не выходят», - все чаще жалуются друг другу сотрудники отделов продаж компаний, строящих коттеджные поселки.

«Сначала одни, потом другие повели себя абсолютно одинаково: хотели покупать коттедж – и передумали, решили пока арендовать», - делятся наблюдениями риэлторы.


Лосиный парк
Коттеджный поселок "Лосиный парк"

Что происходит с покупателями загородных домов? Странное дело: Европу, и нас заодно грозит вот-вот накрыть вторая волна финансового кризиса. Греция на пороге дефолта и выхода из еврозоны – и до тех пор, пока в этой стране не будет проведен (или отменен) референдум, никто не может сказать, что будет с основными мировыми валютами. 
Казалось бы, в такое неспокойное время люди стремятся сохранить свои сбережения, а что для этого подходит лучше, чем традиционный инструмент – покупка недвижимости? И если уж вопрос о приобретении коттеджа или таунхауса 
так или иначе поднимается на семейном совете, то зачем откладывать подписание договора? 

Ан нет. Покупатели, тем более состоятельные – народ отнюдь не торопливый. Прежде чем выбрать объект, осматривают немало аналогичных. Так было всегда, но с наступлением кризиса к этой неспешности добавились еще и закономерные ожидания скидок. «Раз кризис», - рассуждают они, - «на нем можно и нужно заработать». 

Девелоперы с такой логикой вынуждены соглашаться – и проводить акцию за акцией, в надежде привлечь внимание тех, чей банковский счет позволяет всерьез размышлять о приобретении собственного коттеджа, таунхауса или хотя бы участка без подряда. 

Купи сейчас, плати потом 

Один из наиболее традиционных инструментов стимулирования покупательского спроса – рассрочка платежа. По мнению Владимира Яхонтова, управляющего партнера компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», на загородном рынке рассрочка замещает ипотечное кредитование. Как известно, получить одобрение банка на кредит под залог коттеджа довольно сложно, в особенности, если речь идет об участках без подряда – а они, по данным компании, в настоящее время составляют не менее 60% от общего объема продаж загородных объектов в Подмосковье. 

Маленькая Шотландия
Коттеджный поселок "Маленькая Шотландия"
От банковского кредитования рассрочка отличается, в первую очередь, малым сроком действия. Кредит можно получить на 10, 20 лет, а иногда и на больший срок – а вот рассрочка может длиться максимум до трех лет – и то лишь в том случае, когда  она предусматривает выплату процентов. Беспроцентная рассрочка обычно предоставляется на срок до одного года. 

Кроме того, первый платеж при рассрочке намного выше, чем тот, что требуют внести банки, которые не только соглашаются на взнос в размере 10-15 процентов, но и постепенно возвращаются к таким высокорисковым инструментам, как ипотека без первоначального взноса. Застройщики такие аттракционы невиданной щедрости исполнять не готовы, поэтому, как правило, покупатель вносит за свой будущий дом от 50 до 70 процентов суммы, 
а остальная часть – по факту подключения коммуникаций или проведения каких-либо работ. 

Кстати, чем выше степень готовности проекта, тем короче будет срок, в течение которого застройщик готов ждать ваших денег. В полностью застроенных поселках, как правило, предложения с рассрочкой платежа почти не встречаются. Впрочем, бывают и исключения. Например, в поселке таунхаусов «Маленькая Шотландия», расположенном в 14 км от МКАД по Ленинградскому шоссе, при минимальной стоимости предложения 7,3 млн. рублей за квартиры площадью 165 кв.м и участок площадью 2 сотки, покупателям первоначально предлагалась беспроцентная рассрочка. Схема ее предусматривала первый взнос в размере 30 процентов, а далее можно было выплачивать оставшуюся часть суммы в течение года без начисления процентов. 

Правда, после того, как в поселке были сданы более сотни таунхаусов, и жители начали заселяться, условия рассрочки изменились. Начиная с середины осени, в поселке можно приобрести квартиру, внеся половину суммы и погашая оставшуюся задолженность в течение шести месяцев без начисления процентов. 

Продление этого срока означает, что рассрочка перестает быть беспроцентной, причем ставка, которую ввел застройщик, мягко говоря, не радует – она равняется 18 процентам годовых. Для сравнения: банки сегодня декларируют ставки по ипотечному кредитованию загородных объектов от 6,5 процентов годовых. 

В последнее время интерес к рассрочкам снова стал расти, говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ. По его мнению, такие схемы оплаты облегчают девелоперам поэтапное строительство проекта, и у них нет необходимости прибегать к помощи займов. С точки зрения покупателя, рассрочка позволяет нивелировать риски – и тем самым стимулирует покупки, считает Владимир Яхонтов. 

Рижский квартал
Коттеджный поселок "Рижский квартал"

После введения рассрочек спрос на загородные объекты растет, уверены участники рынка. Так, Дмитрий Таганов приводит в пример поселок «Лосиный парк», расположенный в 16 км от МКАД по Ярославскому шоссе. К реализации предлагаются 643 участка размером от 7 до 22 соток с подрядом и без, включая все коммуникации, по цене от 1,5 млн. рублей. Привлекательная цена и наличие беспроцентной годовой рассрочки, активные инженерные работы, отличная экология района и успешный предыдущий опыт обеспечили проекту успех у покупателя – за 8 месяцев ушли, как горячие пирожки, более 500 участков без подряда. 
      
Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, называет среди успешных проектов «Рижский квартал», которых находится в 10 километрах от МКАД по Волоколамскому шоссе. Здесь беспроцентная рассрочка выдается вплоть до получения свидетельства права собственности на недвижимость. Именно это, считает эксперт, и активизировало темпы продаж: сейчас в поселке на продажу остались буквально 
считанные дома. 

Главное, чтобы подобная схема не наносила урон инвестору, замечает Ирина Спорыхина, генеральный директор ООО «Абсолютный Формат». И хотя объемы продаж с введением таких схем действительно растут, это ни в коем случае не говорит о том, что все должно продаваться в рассрочку, считает она. 

Танцы с бубнами 

Помимо рассрочек, а также зачетов городских квартир в стоимость загородных домов, девелоперы часто проводят специальные акции для стимулирования покупательского спроса. И это не только скидки или специальные цены на некоторые участки, но также поощрительные бонусы и подарки. Причем, поскольку ценник загородного объекта, как правило, весьма значителен, то и подарки будущим жителям поселка дарят немаленькие.

Продолжение читайте здесь.


СУДЬБА ЮГО-ЗАПАДА: даешь Нью-Васюки!
Марта Савенко
marta_savenko
«Падение цен на нефть, ослабление рубля и вторая волна мирового финансового кризиса налицо. А Москва тем временем начинает масштабное расширение границ». 
 
Этими словами шеф-редактор ЗаМКАД.ru Марта Савенко открыла 6 октября 2011 года VI Круглый стол главных редакторов СМИ рынка недвижимости, традиционно проводимый в рамках выставки «ДОМЭКСПО». 
Не только редакторы и журналисты ведущих профильных изданий, но также девелоперы, риэлторы, маркетологи и юристы собрались в этот вечер в Гостином дворе, чтобы обсудить гигантский проект, рожденный в умах столичных и федеральных властей – и по разным причинам представляющийся сегодня малореальным. 
       
«Язык» и «юбочка» 
 
Тема заседания была объявлена хлестко: «Новая Москва: столичный федеральный округ или Нью-Васюки?» – и это не случайно. При внимательном рассмотрении планы столичных и федеральных чиновников выглядят ничем иным, как шапкозакидательством, а для собственников земельных участков и вовсе представляют ряд существенных угроз. 
Александр Шевчук, главный редактор издательского дома «Элита Паблишер», в своем вступительном слове рассказал собравшимся, что еще в сталинском плане развития Москвы значилось семь административных центров: налицо было стремление отдалить чиновников от Кремля, не сосредоточивать в одном месте, и в таком решении прослеживалась логика. Что же касается нынешних градостроительных планов правительства Москвы, то их вектор не совсем понятен. «Рост столицы в рамках «бетонки» выглядел бы логично, но «язык», как метко окрестили в народе присоединяемые земли, вызывает недоумение», - считает журналист. 
      
Уже известно, что Москва поглотит участок области от Варшавского до Киевского шоссе, а юго-западнаяграница города пройдет по Большому железнодорожному кольцу. Июльские планы правительства в августе были скорректированы в сторону увеличения присоединяемых к Москве площадей до 160 тысяч гектаров – вместо запланированных 144 тысяч, за счет граничащего с Калужской областью участка Подольского района. «Таким образом, новая «юбочка» Москвы станет макси», – подытожили тогда же Vesti.ru.
      
Артем Ржавский, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья», в своем докладе предположил, что сначала реально развиваться начнут территории, уже имеющие развитую инфраструктуру – то есть те, что находятся на удалении 10-15 км от МКАД. Лишь после этого градостроение двинется в средний и дальний пояс, причем куда более вялыми темпами. Однако появления полноценного генплана развития нового административного округа Москвы следует ждать в течение ближайших двух лет: о его подготовке уже заявил мэр Москвы Сергей Собянин. 
     
Если судить по текущей ситуации на рынке жилой недвижимости новых территорий, то весть о грядущем расширении пока сказалась положительно только на застройщиках, продающих жилье в ближнем Подмосковье. Первые прогнозы обещали рост цен на недвижимость в «Новой Москве» и увеличение объема строительства. Однако ценовая картина изменилась в итоге незначительно: после скачка интереса к новостройкам прирост составил от 5 до 7 процентов за три месяца. Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood, называет другие цифры: по его данным, цены в новых домах на юго-западе Подмосковья выросли на 10 процентов, а в наиболее успешных проектах – даже до 20 процентов. 
     
Однако не следует забывать, что помимо инвестиционного интереса покупателей, есть и другой фактор, влияющий на рост цены – это степень готовности здания, отмечают эксперты - участники Круглого стола. Чем ближе ввод в эксплуатацию, тем выше становится цена за квадратный метр. Но повод для оптимизма инвесторам дает другой показатель – число сделок с квартирами в новостройках на присоединяемых территориях. По словам Артема Ржавского, за три месяца оно увеличилось почти в четыре раза. 
     
Дом и дым  
      
По предварительным данным, на присоединяемых территориях планируется построить около 105 млн. кв. м недвижимости, из которых 60 млн. кв. м будут жилыми, а 45 млн. кв. м предназначены для административных площадей. «Получается, что каждый год в «Нью-Москве» власти планируют вводить 3 млн. кв. м жилья», – заметила в своем докладе Валерия Мозганова, руководитель проекта «Недвижимость» радиостанции Business FM. Опрошенные ею эксперты сомневаются, что предлагаемый объем застройки создаст комфортные условия для проживания. Так, например, директор по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Наумова предполагает, что планы властей означают, что на присоединенных землях будет все та же довольно плотная, некомфортная столичная застройка. 
      
По словам Тимура Сайфутдинова, даже если рассматривать только те проекты, которые уже существуют в реальности, то в ближайшие пять лет население новых земель должно увеличиться на 91,3 тысячи человек, а жилой фонд – на 2,2 млн. квадратных метров. А если говорить о проектах, которые заявлены к строительству, то цифры и вовсе поражают воображение: население «Новой Москвы» с сегодняшних 250 тысяч человек возрастает вдвое, до полумиллиона человек, а жилой фонд, по разным оценкам, прибавляет от 21,3 до 26,3 млн. кв.м. 
     
Понятно, что все это создаст непомерно высокую нагрузку на существующую инфраструктуру, о планах строительства которой власти пока деликатно умалчивают. Вопрос о том, будут ли одновременно с возведением жилых домов переноситься производства и соответственно, организовываться рабочие места, также остается пока открытым. 
Большинство участников Круглого стола сошлись во мнении: позитивные изменения в краткосрочной перспективе ожидаются только в области строительства жилья эконом-класса, а сегменты бизнес и премиум чувствуют себя куда хуже. Что же касается долгосрочных перспектив, длиной в 10-20 лет, а то и в полвека, то они пока не просматриваются вообще.
      
По этому случаю директор департамента бизнес-коммуникаций холдинга «МИЭЛЬ» Юрий Карамаликов вспомнил известную притчу о Ходже Насреддине, пообещавшем эмиру обучить своего ишака говорить за 20 лет. За это время, сказал мудрый странник, умрет либо сам Ходжа, либо эмир, либо ишак. Так стоит ли волноваться о результате, который должен появиться лишь спустя десятилетия? 
     
Кто платит за этот банкет? 
 
Артем Ржавский в своем докладе подтвердил тезис о том, что девелоперские компании испытывают опасения при мысли о строительстве на новых территориях. В первую очередь потому, что неясно: в какие суммы обойдется налогоплательщикам расширение Москвы? 
    
11-й административный округ Москвы должен стать новым кластером, и весьма своеобразным: из двух миллионов здешних будущих жителей 600 тысяч составят чиновники. Понятно, что эта категория населения жить кое-как не согласится, а потому здесь придется возвести множество объектов социальной инфраструктуры. Аналитик подсчитал, что необходимы, как минимум, 400 детских садов, 200 школ, 20 больниц, 30 спорткомплексов. А кроме того, потребуются дороги и транспортные узлы, в том числе и железнодорожные. 
     
Земли «новой Москвы» можно условно разделить на три группы: 19 тысяч га подготовлены к строительству, 50 тысяч представляют собой земли, свободные от застройки, и около 10 тысяч га составляют земли сельскохозяйственного назначения. Еще около 10 тысяч га потребуется для строительства дорог и отсутствующей инфраструктуры, их придется либо изъять, либо выкупить у собственников земель. Средняя стоимость выкупа, по словам Артема Ржавского, составит $3 млн. 
      
Себестоимость строительства составит $4.000 за квадратный метр административного центра, включая оборудование, $2 500 – за квадрат обычного офиса и $1000 – за кв.м в жилых домах. Еще по $500 за квадрат необходимо будет потратить при возведении внутридворовой сети и инфраструктуры. 
      
Время, необходимое для реализации проекта, обозначено властями как 40-50 лет – именно такие сроки назвал первый заместитель мэра столицы Владимир Ресин. Правда, другой заместитель градоначальника, Марат Хуснуллин, считает, что достаточно будет и двадцати. Артем Ржавский придерживается точки зрения Ресина, выделяя следующие временные этапы: 
       
I этап. 5 лет уйдет на освоение ближайшего пояса Подмосковья (0-10 км от МКАД), на архитектурные изыскания и на разработку документации. 
II этап. 15 лет потребуется, чтобы возвести инфраструктуру, создать финансовый и административный центры. 
III этап. 30 лет необходимо отвести на освоение земель дальнего пояса. 
      
Основываясь на тех данных, которые открыто озвучиваются сегодня, аналитик произвел свои подсчеты и выяснил, что, по самым скромным ожиданиям, сумма, которую придется вложить в развитие новых территорий, составит не менее 10,5 триллионов рублей. К этой цифре Ржавский приплюсовывает 15 процентов «на административные расходы» – сегодня это выражение звучит как эвфемизм, но что поделаешь, надо же как-то цивилизованно обозначить процессы, происходящие в стране. 
      
К слову сказать, 10,5 триллионов – это около девяти московских годовых бюджетов. Еще сравнения: федеральная целевая программа «Кавказ» требует вложить в нее 5,5 триллионов рублей, Олимпиада в Сочи – 2 триллиона. 
Будучи разделенной на общее число жителей страны либо столицы, неимоверная сумма, которая требуется на развитие новых территорий, превращается в бремя, равное миллиону рублей с москвича или в 75 тысяч рублей с россиянина, подытожил Артем Ржавский. «Если эти суммы разделить на 50 лет, получается по 20 000 и по 1500 рублей в год соответственно», – добавила Марта Савенко. 
     

На радио
Марта Савенко
marta_savenko
За свои вчерашние подвиги выпросила себе на сегодня выходной. И в лес погулять собралась. Такая погода!

А меня не пускают. То одно, то другое... то с радио позвонили, комментарий для прямого эфира потребовали. Пришлось дать. Кто хочет - может убедиться лично в том, какая я птица-говорун:

http://www.moskva.fm/share/4006/20111007/fromtime:15:08:58

СУДЬБА ЮГО-ЗАПАДА: коттеджей больше не будет
Марта Савенко
marta_savenko
Пресс-релизы, как бывает практика, бывают плохие, бывают хорошие, бывают смешные. А бывают прекрасные. Вот вчера мне Аня Моисеева из "Правил общения" прислала именно такой. И как-то очень быстро на свет божий появилась эта статья. Надеюсь, многим будет интересно.


Рост стоимости коттеджей и земельных участков на юго-западных направлениях Подмосковья – только первая ласточка коренного переустройства всего рынка загородной недвижимости региона. Из-за расширения границ Москвы предложение новых загородных объектов сместится на север, запад и северо-запад, считают эксперты.

Новые территории Москвы изменят положение дел на рынке загородной недвижимости, считают эксперты. По мнению аналитиков компании «Вектор Инвестментс», юго-западные направления Подмосковья, а именно КиевскоеСимферопольское и Калужское шоссе, в будущем потеряют свою традиционную функцию дачного района, поскольку в этих районах ожидается активная городская застройка территорий. Она-то логически и приведет к тому, что новые коттеджные поселки здесь будут появляться лишь в формате «дом в пригороде» и только в высоком ценовом сегменте. При этом указывается, что такие проекты будут единичными. И это понятно: ведь еще в июле, сразу после судьбоносной встречи с Президентом России, губернатор Подмосковья Борис Громов предрек, что стоимость земель, присоединяемых к Москве, вырастет в разы. Таким образом, земельные участки на новых территориях будут по карману далеко не каждому девелоперу. 

Кроме всего прочего, хоть власти и анонсируют бережное освоение новых территорий и рачительное отношение к юго-западным подмосковным лесам и поселениям, тем не менее, всем понятно: расчистка под будущую масштабную застройку неминуема. А раз так, то часть существующих ныне поселков будет снесена – соответственно, уменьшится объем вторичного предложения на КалужскомКиевском, а частично и на Симферопольском шоссе

Заодно заметим, что на время проведения работ по реконструкции трасс транспортная доступность на присоединяемых территориях… что? Правильно, ухудшится. Для тех, кто в этом сомневается – небольшой экскурс в недавнюю историю. Москвичам и гостям столицы весьма памятна история, которая имела место прошлым летом на Ленинградском шоссе, когда сотни людей не смогли попасть на свой рейс в «Шереметьево» – не говоря уже о тех, кто ездит по этому направлению регулярно. Помнится, с подачи гендиректора аэропорта задействовали всех: и мэра Москвы, и его первого зама, и премьера, и вице-премьера – но разрулить Ленинградку удалось далеко не сразу. 

Мэра с тех пор у нас, правда, сменили, но ситуации с транспортной доступностью это пока не улучшило, не так ли? 

(Читать дальше...)

Александр Дубовенко: "Земляной пузырь лопнул"
Марта Савенко
marta_savenko
Опубликовано на ЗаМКАД.ru 3.08.2011

Александр Дубовенко, ныне глава компании "ГУД ВУД", однажды собрался построить себе дом из клееного бруса. Стал искать поставщиков - и... не нашел. Все, кто пытались продать ему этот пиломатериал, делали это так неаккуратно, что Дубовенко в конце концов понял: правильные дома из хорошего материала, поставленного вовремя - большая редкость, так что ниша свободна, можно делать бизнес. И сделал.

Начав с пиломатериалов, стал строить дома. И не только в качестве подрядчика, но и как застройщик. Один из его поселков, "Львовские озера", в этом году занял первое место на конкурсе, который ежегодно проводит выставка недвижимости "Домэкспо". Имейте в виду: землю без подряда ни там, ни в любом другом поселке "ГУД ВУД Девелопмент" купить не получится.

А почему, кстати?

Мы же не лендлорды, мы строители. Наша задача - создавать конечный продукт, поселок для жизни.

Лендлорды в свое время скупали земельные участки у обанкротившихся колхозов, формировали свои гигантские активы в надежде на то, что они будут расти в цене вечно.

С 2004 года они и росли, причем невероятными темпами.

Именно что невероятными. Нормальный прирост цены земли - до 25 процентов в год, а в период, о котором вы говорите, он доходил до 70. Любой экономист скажет вам, что означать это может только одно: на рынке надувается пузырь. Конечно, имел место эффект низкой базы: ведь в самом начале земля не стоила ничего, ее раздавали бесплатно, а скупали в начале 2000-х годов за копейки. И тем не менее, взлет был колоссальный, неоправданный.

И вот когда в августе 2008 года наступил кризис, этот земляной пузырь начал сдуваться - а затем лопнул. Не сразу, правда. Далеко не все землевладельцы впали в панику и сразу начали распродажу. Многие сначала остановили продажи и стали следить за рынком: вдруг что-то изменится?

Но ничего не изменилось.

Как раз наоборот: цены падали - и падают до сих пор. В какой-то момент появился спрос, когда они, казалось бы, достигли дна. Мы сами в декабре прошлого года едва не купили участок на Истринском водохранилище по $3500 за сотку. Хорошо, что эта сделка не состоялась: сейчас оптовая цена сотки в этом районе - $1000.

То есть, обвал произошел этой весной?

Совершенно верно. Именно тогда у крупных землевладельцев появилось понимание того факта, что рынок уже не поднимется так, как им хотелось бы. И начались продажи ниже рынка. Причем это не только дальние дачи, отнюдь. Престижные направления, недалеко от Москвы.

(Читать дальше...)

СУДЬБА ЮГО-ЗАПАДА: отнять, делить и мораторий
Марта Савенко
marta_savenko
Опубликовано на ЗаМКАД.ru 21.07.2011

Расширение границ Москвы на юго-запад было анонсировано Кремлем и мэрией Москвы всего десять дней назад, но первичный рынок недвижимости, против ожиданий некоторых экспертов, отреагировал незамедлительно.

В поселках на Киевском шоссе в 20-25 км от МКАД, стоимость домовладений выросла на 7-10 процентов. А цены в строящемся микрорайоне «Квартал 101» в поселке Коммунарка на Калужском шоссе, как пишут «Ведомости», уже к прошлой среде увеличились на 3000 руб. за 1 кв. м. и достигли 74 500 рублей.

Возможно, подогрев девелоперских аппетитов – да и собственников, выставляющих свои объекты на вторичном рынке – был бы куда значительнее, если бы не возникла неразбериха со статусами земли и грядущим переселением, слухи о котором будоражат умы как дачников, так и лендлордов. Встревожены даже жители деревни Саларьево, что напротив знаменитого одноименного мусорного полигона, в двух километрах от МКАД по Киевскому шоссе. У некоторых из них есть документы только на землю, а дома в собственность не оформлены, рассказывается в видеосюжете РИА Новости. Таким образом, возникает риск лишиться и дома, и земли, получив компенсацию только за участок.

За 101-й километр?

Могут ли отобрать землю у ближних дачников? Подобный риск исключать нельзя. Поскольку предстоит разработка нового Генерального Плана на присоединяемые территории, то вполне вероятно, что отдельные дачные поселения попадут в зону строительства дорог, а также жилых и инфраструктурных объектов. «Однако, руководствуясь здравым смыслом и экономической целесообразностью, проектировщики наверняка будут сводить подобные метаморфозы к минимуму», – говорит Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills. Он считает, что компенсация за отчуждаемые земли будет адекватной: либо деньги, либо объект, аналогичный утраченному по своим характеристикам. «Массового переселения не будет, может быть частичное изъятие под прокладку новых транспортных магистралей и инфраструктуры», – предполагает коммерческий директор компании «Загородный Проект» Алексей Гусев.

И тем не менее, опасения жителей «новой Москвы» не беспочвенны. За стратегическими решениями, озвучиваемыми через масс-медиа, стоят реальные чиновники, принимающие решения тактические. «Как поступит каждый из них в той или иной ситуации, предсказать невозможно», – говорит директор па развитию инвестиционно-строительного холдинга «ГУД ВУД» Александр Дубовенко. «Безусловно, большие коттеджные поселки никто сносить не будет, – продолжает эксперт. – Но предположение о том, что недовольных не будет совсем, выглядит крайне утопичным».

Как правило, участки, попадающие в зону государственных интересов, выкупаются у жителей по цене, превосходящей стоимость их недвижимости. При этом рыночную стоимость объекта определяет независимый оценщик. Но поскольку денег много не бывает, то сегодняшние владельцы земельных участков, получив предложение от местных властей, как правило, не соглашаются на него с первого раза, а предпочитают обратиться в суд, чтобы отсудить для себя дополнительную компенсацию. Может быть, поэтому власть также мало заинтересована в изъятии собственности, как и граждане.

(Читать дальше...)
 
P.S. В самом конце статьи - весьма любопытная карта: планируемая застройка новых территорий...

Судьба Юго-Запада: начало
Марта Савенко
marta_savenko
Еще свежи в памяти девелоперов, риэлторов и всех остальных жителей Сочи воспоминания о «золотой лихорадке», когда цены на недвижимость в городе рванули вверх за одну ночь, сразу после известия о том, что город примет у себя Олимпийские игры 2014 года... Повторится ли в "новой Москве" сочинский сценарий?

11 июля 2011 года в кабинете Президента России Дмитрия Медведева было принято решение, ничуть не уступающее по своему потенциальному влиянию на рынок недвижимости тому, что было оглашено в июле 2007 года членами МОК. Городская черта Москвы отодвигается на 45 километров к юго-западу, при этом территория столицы увеличивается в 2,5 раза. Не прошло и двух дней, как Совет Федерации этот план утвердил.

Рванули или нет?


Юго-запад ближайшего Подмосковья – территория слабо урбанизированная, и отчасти именно поэтому выбор пал именно на нее. На 144 тысячах га здесь проживает каких-нибудь 250 тысяч человек. Для сравнения: примерно столько же людей на территории двух не самых больших московских районов, Коньково и Теплый Стан, в общей сложности занимающих площадь в 10 раз меньшую (1561 га).

Апрелевку, Климовск и Щербинку, расположенные по границам присоединяемой территории, и даже Подольск, который, стремительно разрастаясь, попал именно на нее, деликатно исключили, оставив подмосковными городами. Оно и понятно: включение города в черту Москвы – это московские пенсии и льготы для его жителей – и существенная дополнительная нагрузка на бюджет. Сейчас размеры выплат в столице и области различаются более чем в два раза.

Единственный город, которому повезло стать столичным микрорайоном – наукоград Троицк, занимающий 1530 га, с 37,5 тысячами населения. Цены на недвижимость здесь, по оценкам Дмитрия Халина, управляющего партнера компании IntermarkSavills, составляют от $2400 до $2800 за кв.м – и в ближайшее время могут вырасти на 20-30 процентов за счет одного только присоединения Троицка к Москве. «В этом отношении показателен пример другого наукограда, расположенного на сопоставимом удалении от столицы – Зеленограда», – отмечает эксперт. Действительно, средняя стоимость квадратного метра готового жилья там составляет около $3400 – как утверждают эксперты, причиной тому именно московская регистрация жителей.

Тем не менее, «ночь переписывания ценников» в риэлторских базах данных пока не состоялась...

Продолжение статьи читайте тут

Выпустили новую версию ЗаМКАД.ru
Марта Савенко
marta_savenko
C 7 июля 2011 года портал ЗаМКАД.ru - в обновленной версии, в которой, конечно же, много багов, но есть и несомненные достоинства. Улучшили и продолжаем улучшать механизм поиска, привинтили легкий пользовательский интерфейс для поиска параметрам в разделах «Коттеджные поселки» и «Вторичные предложения». Теперь желающие смогут найти коттеджи, таунхаусы, земельные участки по параметрам, включающим выбор шоссе, расстояние от МКАД, степень готовности поселка, материалы строительства, оценку инфраструктуры, наличие тех или иных коммуникаций и другие параметры.

Еще появились новые статейные разделы. Актуально о проблемах рынка говорим в рубрике «В фокусе» - ее открывает статья о загородной ипотеке из цикла «Коттедж в кредит» с участием ведущих экспертов рынка. Роман Строилов из Penny Lane Realty, Константин Шибецкий (МИЦ), Сергей Цывин («ИНКОМ- Недвижимость»), Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость») и Дмитрий Гордов (девелоперская группа «Интегра») начали разговор о том, почему при попытке получить кредит на коттедж или участок без подряда покупатель сталкивается с серьезными затруднениями – и как преодолеть недоверие банков к загородному сегменту.

Наиболее значимые персоны рынка представлены в рубрике «Интервью». Первая беседа с миэлевцем Владимиром Яхонтовым - о тенденциях в продаже недвижимости за городом. И еще он взял на себя миссию Кассандры. Все можно комментировать, не стесняйтесь. Если зададите острые интересные вопросы - мы их зададим нашим фигурантам и опубликуем ответы.

С рубрикой «Мнение эксперта» все оказалось не так просто, как я думала. Хотели, чтобы посетители сайта могли получить полезные советы от экспертов компаний, так или иначе связанных со строительством и продажей домов, обустройством земельных участков, дизайном и технологиями. И знаете что? Не сильно эти эксперты горят желанием писать тексты. По крайней мере, те, с кем я говорила, в восторг от перспективы получить ежедневную многотысячную аудиторию почему-то не пришли. Может, мне просто не повезло, не тем людям я звонила? Желающих пополнить данный раздел милости прошу на почту: marta (собачек) zamkad.ru - или звоните, если знаете мобильный. 

Еще у нас теперь можно проголосовать в опросах на главной, первый из которых посвящен покупательским предпочтениям. Вы бы что купили: участок без подряда, с подрядом или готовый дом? Не, я понимаю, что у вас прямо сейчас такой необходимости нет - а все-таки, если бы была и пришлось выбирать? Голосуйте, опрос на главной внизу справа. 

Что характерно: останавливаться на достигнутом мы не собираемся. У нашего небольшого единомышленного коллектива куча безумных идей, и все их мы намерены реализовать. Ждите, скоро: новые поисковые сервисы, раздел «Эксперты и Компании», сообщество пользователей, блоги и кое-что еще. 

А пока - хвалите и ругайте то, что есть. И спасибо вам за это! 

Интернет-портал о загородной недвижимости ЗаМКАД.ru сильно и срочно нуждается в пишущем редакторе
Марта Савенко
marta_savenko

Обязательно:

1. Быть в теме. Если вы вообще никогда не писали о недвижимости, то вряд ли мы найдем общий язык.
2. Уметь вытащить новость оттуда, где на первый взгляд ее нет, из скучного пресс-релиза сделать классный текст с хлестким заголовком.
3. Не состоять в постоянных близких отношениях с другими изданиями по загородной недвижимости. С другими можно состоять, мы не звери.
4. Приступить к работе не позднее 12 июля.
5. Жить в Москве или ближайшем Подмосковье, имея возможность хотя бы изредка навещать офис. Кандидатов из других регионов не рассматриваем.

Потребуется:

1. Писать ежедневно два качественных интересных текста в новостной раздел объемом от 1 до 2 тысяч знаков с пробелами. Ни в коем случае не голый рерайт одного источника.
2. Писать еженедельно один не менее прекрасный текст объемом 5-6 тысяч знаков в статейные разделы.
3. Редактировать 2-3 раза в месяц в месяц нетленки, присланные экспертами рынка, превращая их в нечто читабельное. Объем одной нетленки - 2,5-3,5 тысяч знаков.
4. Иллюстрировать все вышеперечисленное по принципу: один текст - две картинки. Где брать картинки - расскажем и покажем.

Реально:

1. Получать за все это гарантированный оклад от 28 тыр (с успешным кандидатом уровень оклада обсуждается в разумных пределах).
2. Работать удаленно либо в уютном офисе (между м. Беляево и Юго-Западной) - либо комбинировать то и другое по вашему выбору.
3. Бывать на мероприятиях рынка в качестве корреспондента от нашего издания - а мероприятия у нас весьма приятные, на собеседовании расскажем.
4. При желании - творчески развиваться и впоследствии получить куда более масштабные должность и доход. Не через год, а гораздо раньше. Не шучу.

Заинтересованы? Милости прошу на почту: marta (собачек) zamkad.ru. Недлинно о себе, ссылки на портфолио, все возможные способы контактов.

С уважением,
Марта Савенко
главный редактор портала ЗаМКАД.ru

UPD: Редактора нашли, новым талантливым авторам всегда рады. Дружим!

?

Log in